ניתן ליצור עמנו קשר בדרכים הבאות, בכל ימות השבוע:
משרד: 03-6241818
פקס: 03-6241798
• מרסלה: 050-6660726
מייל: msaidman.law@gmail.com
• בועז: 054-4819624
מייל: boaz.advoc@gmail.com

עקבו אחרינו: fs1

עלינו ועל משרדנו, בקצרה:

משרדנו הוקם בשנת 2009 על ידי עורכת הדין מרסלה גולן סיידמן ועורך הדין בועז רבין.
תחומי העיסוק העיקריים של המשרד הינם בתחום האזרחי והמסחרי, מקרקעין/נדל"ן, חברות ונאמנויות.
למשרד שני סניפים בתל אביב ונתניה.
לעורכי הדין בועז רבין ומרסלה גולן סיידמן רקע משפטי רחב בתחומים שונים.
קהל לקוחותיו מונה בין היתר גופים עסקיים, לקוחות פרטיים ותושבי חוץ.
משרדנו דוגל במתן שירות אמין ומקצועי לקהל לקוחותיו ובמסגרת הטיפול המשפטי זוכה הלקוח לייצוג ולייעוץ משפטי שוטף בכל שלבי ההליך המשפטי ו/או מעין משפטי.
השירות המשפטי ללקוחות המשרד מאופיין ביחס אישי ודיסקרטי, תוך מתן טיפול מסור ומקצועי לכל לקוח בהתאם לנסיבות ולצרכים הייחודים לו אשר בגינם פנה לקבלת ייעוץ משפטי.
המשרד פועל בשיתוף פעולה עם מגוון יועצים חיצוניים מגוונים, בהתאם לצורך, לרבות מומחים בתחומים שונים כגון: רואי חשבון, כלכלנים, ועוד, וזאת על מנת לספק ללקוחות המשרד תמונה משפטית רחבה ומקצועית.
הסניף המרכזי של משרדנו ממוקם בתל אביב בסמוך למשרדי ממשלה השונים, רשות מקרקעי ישראל, לשכת ההוצאה לפועל, בתי המשפט ומשרדים ממשלתיים.
בנוסף הוקם סניף בנתניה באזור התעשייה פולג (מול איקאה), לנוחותם של לקוחותינו.

נשמח לעמוד לשירותכם בכל עת!

עורכת הדין מרסלה גולן - סיידמן

עורכת הדין מרסלה גולן - סיידמן

עורכת הדין מרסלה גולן-סיידמן עוסקת בתחום ה-מקרקעין והנדל"ן והנה בעלת וותק של מעל עשר (10) שנים בתחום.
מרסלה סיימה את לימודיה בארגנטינה ועלתה לארץ בשנת 2001. בארץ נדרשה להתחיל את לימודיה מראשיתם ובעזרת נחישות רבה וכוח רצון, סיימה את לימודיה ומבחן לשכת עורכי הדין בהצטיינות.
עורכת הדין מרסלה גולן סיידמן אף מחזיקה בתעודת הוראה. לימודיה והכשרתה גם בתחום זה תורמת להיותה עורכת דין אשר שמה דגש על מתן ייעוץ מקצועי בתבונה וברגישות מיוחדת לצרכי לקוחותיה.
מרסלה ידועה כ"שחקנית נשמה" אשר פועלת במלוא הכח והמסירות עבור לקוחותיה ומשיגה את התוצאות הרצויות עבורם.

עו"ד בועז רבין

עו"ד בועז רבין

עו"ד בועז רבין עוסק מזה מספר שנים בתחום המסחרי, חברות, מקרקעין ונאמנויות, ידעו וניסיונו רכש בועז בעבודתו בניהול נכסים, בייצוג של תושבי חוץ בארץ בכל מה שנדרש עבורו ( שכירויות, רכישה ומכירה של נכסים, ירושות, ליטיגציה, פתיחה וסגירה חברות מסחריות וכדומה).

סבלות, זמינות ומקצועיות מאפיינים את אופיו של עו"ד בועז רבין בטיפול בלקוחותיו.

מאמרים:

שומעים על ענבל אור והדבר הראשון שחושבים זה "להתרחק מקבוצות רכישה"?

קבוצה רכישה הינה אופציה אמיתית לרכישת דירה במחיר מוזל אך
נדרשת זהירות יתרה.
להלן כמה טיפים ע"מ לדעת אם להתקרב או להתרחק מקבוצת רכישה:
קבוצת רכישה מה היא?
אנשים פרטיים מתארגנים לרכישת קרקע ובניה של בניין משותף למגורים.
בדרך הכלל הקבוצה מוצאת קרקע, מארגנת ומגייסת רוכשים עתידיים, פונה לקבלני ביצוע, בעלי מקצוע ומקבלת הצעות מחיר ומתנהלת מולם.

סוגי קבוצות רכישה:
כל סוג להלן יש לו את ההבדל המהותי בתמחור ובמיסוי:
אמיתית : מה שמאפיין קבוצה זו היא העובדה שעד שלא גובשה קבוצה לא נעשית כל פעולה של רכישת הקרקע הרצויה ואז חותמים הסכם מכר מול חברי הקבוצה העתידה ובעלי הקרקע.
קבוצת רוכשים: התאגדות של יזם מול קבלן , ששניהם רוכשים את הקרקע, ואז מוכרים מחדש את הקרקע לאחר תכנון לקבוצה עד אשר ממלאים את מכסת הדירות באופן זה.
עקב רכישת הקרקע הכפולה, היזמים אשר רכשו לפני כן את הקרקע שילמו מס רכישה על הקרקע, ואחר כך "יגלגלו" רכיב מס רכישה זה על הקבוצה שיצטרכו אף הם לשלם מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, במילים אחרות כפל מיסוי.
קבוצת חברתית: אנשים עם היכרות כלשהי, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית, לקבוצה חברתית אין את הידע להשלמת כל שלבי הבניה ולכן לפעמים מוצאת הקבוצה את עצמה מול בעיות כמו ליווי בנקאי או תכנון.
קבוצת קנייה: אנשים מתאגדת בכדי להוזיל את העלות של דירות ברכישה ממחברות בניה תוך ניצול הקבוצה כ"רוכש גדול".
קיימות קבלני בניה מוכנים לתת הנחות משמעותיות לקבוצה מסוג זה עקב חיסכון בעלויות השיווק ובעלויות המימון. דוגמאות של קבוצות מסוג זה מועדוני הצרכנים כמו חבר, קרנות השוטרים, וועדי עובדים וכו'.
ממה להיזהר?!
בעת חישוב ותמחור הפרויקט צריך לקחת בחשבון גם את מחיר הקרקע , ותלוי באיזה סוג של קבוצת רכישה, גם את עניין המיסוי.
מומלץ לעשות סקר ולבצע התייעצויות לבדיקת כדאיות העסקה הן בפן הכלכלי והן בפן המשפטי.
מומלץ לוודא כי מדובר על קבוצה אמתית : רכישה של הקרקע והזמנה של שירותי בניה בנפרד כי אם לא, לא יהיה חסכון מס כפי שציפיתם.

כשכבר יש קרקע מתעוררות בעיות התארגנות אחרות כמו במקרה שאין עדיין היתרי בנייה והחלוקה בין הרוכשים היא רק רעיונית. עדיף לא להסתמך על הקלות בנייה מרחיקות לכת ולבדוק כי תוכניות הבנייה הן אמיתיות ומאוזנות ובטח צפויות לאישור ע"י הרשויות. כפי ששמענו בחדשות לאחרונה ממש לא סימפאטי עבור מי שרכש דירה בקומה 9 בבניין שקיבל אישור להקמת 7 קומות בלבד..

זה בטח לא הסוף אבל אסיים את הסקירה בטיפ חשוב במיוחד או לא הכי חשוב, דאגו לבדוק את זהות המארגן ואת הלווי הכלכלי/כספי והמשפטי שהוא נותן, אל תתביישו לבקש המלצות על פרויקטים אחרים שביצע ולדבר עם רוכשים.
למרות שנשמע קלישאה, בעסקאות נדלן תמיד מומלץ ליווי משפטי ויעוץ עבורכם ולא, העורך דין של הקבלן/מארגן הקבוצה אינו מייצג אתכם!!!!!
הסקירה הזאת הינה חלקית בלבד ולא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
בכל שאלה מוזמנים לפנות אלי.

"רכישה מקבלן – במילים פשוטות"

רכישת דירה חדשה או יד שנייה היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחייכם, שבה אתם, משקיעים את מרב כספכם.
שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה יכולים לחסוך הפתעות, הפסדים ועוגמת נפש

קבלן רשום כחוק בפנקס הקבלנים?
תבדקו שהבניה מתבצעת בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים בענף ובסיווג המתאימים. ניתן לבקש מהמוכר-קבלן להציג רישיון קבלן לשנה השוטפת לביצוע העבודה, בכל זה מיד בתחילת המשא ומתן .
בפנקס הקבלנים מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. כמו כן, ניתן לקבל מידע נוסף: מספר קבלן, מספר זיהוי/חברה, כתובת ומספר הטלפון.

עדיף לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. בררו במידת האפשר מהו מצבו הכלכלי של הקבלן.

בבעלות מי הקרקע?

בדקו שהקרקע שעליה נבנה או ייבנה הבניין היא בבעלות המוכר/הקבלן או שהוא בעל זכות ניאותה בה, כלומר כי הוא בעל זכות חכירה לזמן ארוך וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה.

נדרש לבדוק את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו(, בציון מספר גוש וחלקה.

אם הבעלות הינה של רשות מקרקעי ישראל, בדקו אם היא עברה היוון. אם לא, ייתכן שתידרשו לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה.
כשמדובר על "עסקת קומבינציה", ז"א כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה נדרש לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. וחשוב לשים לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי המגרש.

היתר בנייה ומיסוי

חשוב לבדוק שהדירה תיבנה כדין וכי המוכר קיבל היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. הקבלן יכול להציג בפני הקונה את היתר הבנייה. נא לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה. גם מאוד חשוב לבדוק שיש את כל האישורים מאת רשויות המס לתת וכי אין כל מניעה מצדם להנפיק כזה לצורך רישום הדירה על שמכם בלשכת רישום מקרקעין (בגלל חובות הקבלן למשל).

ניתן לרכוש דירה שטרם קיבלה היתר אך נדרשת בדיקות וזעירות יתרה.

זיכרון דברים וחוזה המכר

אל תחתמו על זיכרון. חשוב לדעת כי בדרך כלל זיכרון דברים חתום דינו כחוזה לכל דבר. ביטולו על ידיכם עלול לעורר קשיים, כגון חובה לשלם לקבלן פיצויי הפרה.

זכרו! החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה.
מומלץ להיעזר בשירותים של ייעוץ משפטי בטרם עשיית כל צעד בעל השלכות משפטיות

מה הם המסמכים המצורפים בהסכם המכר?
על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 חובה על הקבלן לצרף להסכם הרכישה את המסמכים הבאים:
• מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 תוכנית הדירה.
• תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
• תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
• הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

מה צריך לדעת לפני החתימה על החוזה

עיינו היטב בהסכם שעליו תחתמו. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל – לגבי כל צוין והכתוב בהסכם הרכישה. תבקשו לקבל מן המוכר טופס מקוון מלא של המפרט הטכני. שמרו טופס זה בידיכם לצורך כל בעיה שעלולה לצוץ בעתיד.
ודאו כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין הקבלן יופיעו בהסכם הרכישה, בכתב ובאופן ברור וחד-משמעי.

בדיקה מיוחדת בהסכם

מחיר הדירה הנקוב בהסכם הרכישה חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. בעת ניהול המשא ומתן עם המוכר לרכישת הדירה, ולפני חתימת ההסכם, מומלץ לשים לב לכמה נושאים המוזכרים בהסכם הרכישה. כך יימנעו "הפתעות" ולא תידרשו לתשלומים נוספים על מחיר הדירה.
• בקשות לשינויים בדירה: דאגו כי בהסכם הרכישה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש לבצע שינויים או תוספות בדירה. כל בקשה לשינויים או לתוספות בדירה תהיה בכתב. אם אפשר, דאגו שהבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו (אם בכלל). בררו מראש עם המוכר אם תידרשו לשלם בעבור התקנת אביזרים שאתם תספקו. בררו אם עומד לרשותכם זיכוי בעבור האביזרים שעליהם ויתרתם, ואם כן – מה מחירו.
• חניה ומחסן: בדקו אם מחיר הדירה הנקוב בהסכם כולל את מחיר החניה ו/או המחסן. בדקו אם נמכרת לכם חניה צמודה ו/או מקורה. בדקו אם הוצמד לדירה מחסן. ודאו את מיקום החניה ו/או המחסן שהובטחו לכם ודאגו שהוא יצוין בהסכם.
• דוד שמש: על פי תקנות התכנון והבנייה, כל מוכר המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת ולא רק הכנה למערכת סולרית.
• חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון: בדקו אם ההוצאות בעבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך שפרט להוצאות בעבור חיבור דירתכם (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליכם תשלומים בעבור חיבור הבניין לרשתות הכלליות.
• גינון ורשת כבלים: בדקו אם המוכר התחייב במפרט לספק גינון וחיבור לכבלים מושלמים או רק הכנה להם. בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחייה וכדומה.
• מס ערך מוסף: בדקו אם התשלום בעבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שתידרשו לשלמו נוסף על הסכום הנקוב בחוזה.
• רכוש משותף: בדקו אילו חלקים הוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג וגג – והאם המוכר שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו.
לידיעתכם: למוכר (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מן הרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.
• איחור במסירה: ודאו שבהסכם המכר יש תאריך מוגדר למסירת הדירה. שימו לב אם בהסכם יש סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור של כמה חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, בדקו אם נקבע בהסכם פיצוי נאות לרוכש. גובה הפיצוי נקבע בחוק המוכר דירות (תיקון מספר 5(.
• רישום בטאבו: תבקשו לציין בהסכם את התאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין. ודאו שלא יוכללו בהסכם הרכישה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון רישום בטאבו במהלך שנה מרישום הבית כבית משותף, או במהלך שנה מגמר הפרצלציה. שימו לב אם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בהסכם. כמו כן, מומלץ לבדוק אם החברה המוכרת מצויה ברשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל.

בטחונות
עמדו על קבלת בטחונות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. כמו כן חשוב לקרוא את תקנות המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה-1975. כדאי גם להתעדכן בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של הדירה )התשל"ז 1976.

ליווי משפטי
• רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן לצורך בדיקת כל פרטי הדירה ולצורך ניהול משא ומתן מול המוכר. רצוי לחתום על הסכם המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם. זכרו להחתים את המוכר גם על העתק ההסכם שנשאר ברשותכם.

העורך דין של הקבלן נותן לכם שירות בכל הנוגע לרישום הדירה בלבד. המוכר גובה מכם תשלום בעבור שכר טרחת עורך הדין. שימו לב עורך דין זה אינו מייצג אתכם בכל הקשור לניהול המשא ומתן עם הקבלן.

זכרו! דיני החוזים הכלליים מניחים שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם וההסכם מחייב אותו. קשה מאוד, ולעתים בלתי אפשרי, לבטל הסכם או תנאי בחוזה, בטענה של חוסר הבנה.

הסקירה הזאת הינה חלקית בלבד ולא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

בכל שאלה מוזמנים לפנות אלי.

האם הרפורמה במס שבח צריכה להיות שיקול עבור המוכרים?

האם עדיין קיימים פטורים של מס שבח או שמעת הרפורמה כולם ישלמו את המס?
על מנת לדעת האם צריך להיות עבורכם שיקול האם למכור נכס מקרקעין השנה או לא למכור ומה ההשלכות הכספיות של ההחלטה, הכנתי סקירה מצומצמת עבורכם:
בפרק זה נתחיל בלהגדיר מה זה מס שבח: מס שבח הינו המס שמטילים על הרווח בין מחיר הרכישה של נכס מקרקעין לבין מחיר המכירה.
עד כה היו הרבה סוגים של פטורים במס שבח ככה שכמעט אף אחד לא שילם אותו. ב2014 נכנסה רפורמה במס שבח, ומס שבח הפך להיות מס "אמיתי" והרבה מאוד פטורים הולכים ונעלמים (כי יש תקופת מעבר ברפורמה) כגון הפטור המוכר ביותר של מכירת דירה "פעם בארבע שנים". הפטורים הצטמצמו וחישוב המס נהיה מורכב.
הפטור המוכר ביותר היה הפטור "פעם בארבע שנים" שהיה מיועד לקהל שמחזיק דירה אחת לפחות, ואחת לכמה שנים רוצה לשדרג את מגוריו; ועבור אלה שהיה בבעלותם שתי דירות או יותר יכלו לתכנן ולמכור דירה עם טווח של ארבע שנים, וליהנות מהפטור.
הרפורמה במס שבח יצא לדרך בתחילת 2014 ואתה בוטל הפטור הגורף ממס שבח.
בעלי דירה שמחזיקים בדירה אחת (דירה יחידה מזכה) יכלו ליהנות מפטור, אם הם מחזיקים בדירה 18 חודשים לפחות.
בעלי הדירות שמחזיקים בכמה דירות לא יקבלו פטור אלא ישלמו מס על פי החישוב ליניארי,, תראו להלן מה הוא חישוב ליניארי. במילים אחרות אין כבר פטור ממס שבח פעם אחת לארבע שנים. המוכר יחויב בשיעור של 25% על הרווח גם אם עברו יותר מארבע שנים ממכירת דירה קודמת.
מדובר על הרווח היחסי החל מ2014 ואיליך. החישוב יחולק על פי שתי תקופות: התקופה שבה לא חל מס שבח, ועל החלק הזה יהיה קיים הפטור, והתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו הרווח יחויב במס.
לדוגמא: יצחק הינו בעלים של שתי דירות, הוא קנה את הדירה השניה שלו במיליון ₪ בשנת 2004 ומכר את הדירה במיליון וחצי בסוף 2016. הוא נדרשלשלם מס שבח בשיעור 25%, מס השבח חל, במקרה הזה זה על 3 שנים – השנים 2014 -2016. התקופה הכוללת היא שנים עשר שנים והשבח ( רווח ) חצי מיליון ₪, כך שזה כ-42,000 ₪ לשנה. השבח/רווח ב3 שנים הינו 84,000 ₪ , 25% מ84,000 זה 21,000 ₪ זהו מס השבח שיצחק צריך לשלם בדוגמא שלנו.
יובהר כי מסכום מס השבח ניתן לקזז הוצאות רכישה ( כגון: מתווך שמאי, מס רכישה עו"ד ריביות של המשכנתא, אגרות, פחת וכו') וכן הוצאות השבחת הנכס ( שיפוץ),
חשוב שתדעו שאם מסתבר שאין רווח/שבח אין להשתמש בפטור של מס שבח בהתחשב בזה ששימוש בפטור יבטל זכות להשתמש בו לדירה נוספת בעתיד.
בפרק ב' אדבר על מי זכאי ועד מתי ניתן לנצל את ההגנה ליניארית.

הסקירה הזאת הינה חלקית בלבד ולא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.

המשך מס שבח

זכאות לפטור מס שבח
הגדרות: דירת מגורים מזכה על פי החוק וההלכה, היא דירה שבנייתה הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), ששמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים בארבע השנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח). לחוק יש חריגים: גם גן ילדים ובית כנסת ייחשבו כדירת מגורים מזכה, למרות שלא שימשו למגורים.
בתיקון החוק, החל מינואר 2014, קיימת הטבה מוכרים- בעל דירה יחידה, שיש לו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור.
גם אחזקה בדירה שהתקבלה בירושה לא פוגעת בהגדרת דירה יחידה. מבחן של הדירה בירושה הוא קצת מורכב, מה נדרש לבדוק הינו שאם המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה.
פטור נוסף מתשלום מס שבח הוא פטור חד פעמי במכירת שתי דירות אבל בתנאי שמכירת הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, ששווייה לפחות 3/4 מהשווי של שתי הדירות הנמכרות וכך מבטיחים שהכסף של מכירת שתי הדירות מיועד לרכישת דירה אחרת.
פטור נוסף הינו כאשר אין תמורה בגין הדירה. מדובר בעברת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאים המצוינים בחוק. הקונה משלם רק שליש מהמס. מעת כניסת הרפורמה צומצמה הגדרת "קרוב משפחה"- "העברה של דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תיחשב כפטורה משבח רק כשהנכס המועבר מאח אחד למשנהו ללא תמורה, או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה".
ברפורמה יש גם התייחסות לפרק הזמן שהמקבל העברה מחזיק בדירה והתגורר בה מיום קבלתה כמתנה. מקבל המתנה יקבל פטור ממס שבח במכירתה אם התגורר בדירה שלוש שנים או אם התגורר בה ארבע שנים, אבל לא באופן קבוע.
הגנה הליניארית- עד מתי?
על פי הרפורמה קיימת תקופת מעבר החל ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017, רק בתקופת המעבר יהיה אפשרי להשתמש בחישוב ליניארי ולנצל את ה"פטורים".
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר.

במילים פשוטות מה צריך לדעת בעת רכישת דירה מיד שנייה

כשבוחרים נכס למגורים, האזור המגורים הוא חשוב מאוד ולכן עליכם לבדוק בין היתר משתנים דלהלן:

***שירותים וסביבה: תעשו סיור באזור ותבחנו אם הוא מתאים לצרכים שלכם, בתי הספר והגנים, תחבורה ציבורית, מתנ"סים ומרכזי קניות, קופת חולים, חוגים וכו'.

***הדירה: מספר חדרים ואת מיקום הדירה בתוך הבניין , האם הדירה עורפית או פונה אל הרחוב, קומה, מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות וגם בסופי השבוע . כדאי לבדוק את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים וכו', שימו לב למטרדים סביבתיים למשל בניין ציבורי העלול לגרום לרעש או בעיות חניה, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שדה פתוח שעשוי לשמש לבנייה עתידית.

*** שכנים – ממליצה לשוחח עם השכנים, להתרשם מהם ולקבל מידע על פעילות ועד הבית, על תלונות או נושאים אחרים שעל סדר היום.

***רכוש משותף – תחזוקת השטחים המשותפים: גינה, מעלית וחדר המדרגות, ליקויים, מצב הניקיון והרעש ושאלות נוספות. בחנו את מצב הגג ומיקומם של דוודים וצנרת. אם לדירה יש חניה, תבדקו את החניון.

*** בנייה באזור – חשוב לברר האם מתוכננת בנייה באזור, סלילת כביש או הקמת אזור מסחרי גדול. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הפועלת בכל רשות מקומית, ולבדוק את התכניות הנוכחיות והעתידיות של האזור.

***בדיקה משפטית: בדיקה משפטית נערכת ע"י עו"ד מומחה בנדל"ן, חשוב מאוד שהעו"ד יידע לבצע את עבודתו בתחום שכן הבדיקה כוללת הפנית לקוח לבדיקה על קיום משכנתא, חריגות בניה, בדיקה תב"ע, רישום הבית המשותף, מצב הרישום של הנכס, מגבלות ברישום, שעבודים וכו'.

לא להתפתות לחתום על זיכרון דברים:

זיכרון דברים נחשב מבחינה משפטית כהסכם לכל דבר ועניין. בשלב כה מוקדם הקונה לא מודע לפרטים רבים שאמורים להתגלות בשלב מאוחר יותר ולמשל ייתכן והנכס משועבד, מעוקל, יש לו חריגות בניה וכו'.

חשוב ביותר להתייעץ עם בעלי מקצוע, הכולל עו"ד מומחה בתחום, לא לשכוח שלקנות בית הינה, ברוב הפעמים, עסקת חיינו והתייעצות עם בעלי המקצוע הנכונים יחסוך לנו הרבה כסף ועוגמת נפש.

לרשותכם
מרסלה גולן סיידמן,עו"ד

נשיאת הוצאות בשיתוף במקרקעין ובבית משותף

שיתוף במקרקעין או פירוק שיתוף (בית משותף/ מכירת המקרקעין).

בהתאם להגדרות שבסעיפים 27, 42 ו-52 לחוק מקרקעין, תשכ"ט 1969 (להלן:" חוק המקרקעין"), מבנים יוגדרו כבית משותף, כבר מהתחלה, או כשיתוף במקרקעין.
27. בעלות משותפת במקרקעין
מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.
42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.
52. הגדרות
בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט' –
"בית" – מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"בית משותף" – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;
"בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר-המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי-דירה;
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
נשיאת הוצאות -שיתוף במקרקעין או בית משותף:
סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כי:
ניהול ושימוש
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.
סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע כי:
נשיאת הוצאות
(א) כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם.
(ב) שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין.

לפי ההלכה הפסוקה- "ניהול ושימוש רגיל" :
ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות, אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין.
(2) לאור לשונו של חוק מקרקעין ומטרתו אין ליתן לביטויים "ניהול" ו"שימוש" בסעיף 30 לחוק פירוש מצמצם ודווקני אלא פירוש הגיוני, שיאפשר לבעלי רוב החלקות במקרקעין להפיק תועלת מהנכס, ובלבד שפעולתם לא תהא יוצאת דופן לגביו, באופן שניתן לצפות לה כפעילות שהיא טבעית ומתבקשת.
(3) הביטויים "ניהול" ו"שימוש", בהקשרו של סעיף 30 לחוק המקרקעין, הם ביטויים כלליים, העשויים להשתרע הן על פעולות פיסיות והן על פעולות משפטיות, לרבות עסקה במקרקעין.
ביהמ"ש קבע באותו פס"ד כי: …"פעולת הניהול או שימוש רגיל כלפיו. נראה כי הדבר תלוי בנסיבות העניין, דהיינו במהותה של הנכס מזה ומנסיבות ".

על פי סעיף 32 הנ"ל (נשיאת הוצאות), כל שותף חייב, לפי חלקו היחסי במקרקעין, לשאת בהוצאות ניהול המקרקעין והוצאות ניהול המקרקעין והחזקתם השוטפת.

כאשר קיים הצורך בהשאת הוצאות ו/או הצורך בשיפוץ, ושותף/שותפים מתנגד/ים להוצאה ו/או שיפוץ, רשאי שותף אחד לשאת בהוצאות ניהול ו/או השיפוץ והשותפים האחרים ישיבו לשותף אשר נשא בהוצאות את סכום היחסי שכל אחד יחויב. כל זה, בוודאי, בהסכמה בכתב הן על הוצאת הניהול ו/או שיפוץ והן על הדרך ההחזר.

עו"ד אליעזר פני-גיל טוען בספרו כי :" בפועל, כל מקרה יבחן על פי נסיבותיו. אם השותפים התנגדו לפעולה והשותף ביצע את הפעולה חרף התנגדותם, הוא לא זכאי להחזר כספי. אולם, אם השותף ביצע את הפעולה בתום לב, השותפים האחרים אמצו אותה ונהנים ממנה, אך מסרבים לשלם חלקם, במקרה כזה תהיה נטייה לחייבם בהשבה, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט".

פירוק שיתוף
בפס"ד של כב' השופט גייפמן ב-תמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ'פניק נ' פנינה צ'פניק, פורטו השיקולים המערכתיים מדיני מקרקעין המנחים את בית המשפט בפירוק שיתוף כלהלן :

א. מניעת שותפות בלתי-רצויה, מעודדת מריבות בין השותפים;
ב. שמירה על דינאמיקה של שחירות נכסי המקרקעין, שהינם משאב מצומצם, ועידוד פיתוחם.
ג. שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין .

דרכים לפירוק שיתוף
במקרקעין לא בנויים במקרקעין בנויים
1. חלוקה בעין. 1. בית משותף*.
2. מכירה של כל המקרקעין. 2. מכירה של כל המקרקעין.

* "קיימת סברה כי רישום בית משותף הינו "החלוקה בעין" של הבניינים. ( ע"א 319/74, רובינשטיין בע"מ נ' פיין, פ"ד ל' (1) 454). כמו כן נקבע כי רישום בית משותף היא הדרך העדיפה של פני מכירה ועל מי שמבקש להימנע מרישום בית משותף נטל ההוכחה ( רע"א 1017, רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח', פ"ד נ"ב (4) 652) כשבעניין זה יש חשיבות אם לא יגרום הפסד ניכר לשותפים מרישום הבניין כבית משותף .
פירוק בדרך של חלוקת בעין-רישום בית כבית משותף:
כפי שמפורט לעיל ובהתאם לסעיפים 42 ו-52 לחוק מקרקעין לעיל, כמעט כל בניין דירות ראוי להירשם כבית משותף.
לפי פרק ו'1 לחוק המקרקעין- בתים שאינם רשומים כבתים משותפים- סעיפים 77א עד 77ו', הוראות של פרק ו'( בתים משותפים) חלות על הבתים שאינם רשומים כבתים משותפים אך עונים על ההגדרות שבחוק ("בית"- מבנה של קבע, שיש בו לפחות 2 דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף).

באם וכאשר בניין דירות ירשם כבית משותף, פרק ה' לחוק המקרקעין ( שיתוף מקרקעין) אינו חל ובמקום יחולו הוראות פרק ו': בתים משותפים.
בפרק הנ"ל קיים סעיף שאינו קיים בפרק ה', והוא סעיף 60 לחוק המקרקעין, המצווה כדלקמן:
(כשאר בניין דירות או בית אינו רשום שכבית משותף סעיף זה אינו חל)
60 -בית משותף שנהרס
(א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן – המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
(ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף-קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם – למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד בידי המפקח, שוויה של הזכות.
(ד) נתגלעו חילוקי-דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח, לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.
(ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה,דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'.

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי:
58- נשיאת הוצאות
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכול בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסוים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת.(הדגשה שלי מ.ס.)
בהתאם לסעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, על בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולעניין זה, "החזקה תקינה" כוללת שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה. בכדי לבצע אחזקה תקינה ממילא נדרשים לשימוש בחומרים שלא היו בעת הקמת הבית ומראו המחודש יוצר אף יסוד של שיפור בו.
החלטה בדבר ביצוע שיפוצים הינה החלטה שבעלי הדירות רשאים לקבל ברוב הקבוע בתקנון המצוי ועבודות השיפוץ אינן נופלות המגבלה הקבועה בסעיף 12 (ב) לתקנון כלומר, לא נדרשת הסכמתו של בעל הדירה על מנת שיחויב בהוצאות .
"החוק מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי הדין או המקובלים על פי הנהוג". אין זה מחובתו של בעל הדירה להשתתף בהוצאות שהוצאה שלא לצורך אחת מהמטרות המנויות בחוק, אלא אם כן נתן את הסכמתו לכך. דוגמה מובהקת לכך היא הוצאה לשם שיפורים ברכוש המשותף, בהבדל מהוצאה לאחזקת הבית כמות שהוא. החוק מבהיר היטב כי חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה אינה כוללת הוצאות לשיפורים ברכוש המשותף. בהקשר של חובת ההשתתפות בהוצאות האחזקה מגדיר החוק "החזקה תקינה" כ-"שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. אין חובה להשתתף במימון שיפורים לבית, וגם אין חובה להשתתף בהוצאות האחזקה של שיפורים, שנעשו שלא על דעת כל בעלי הדירות ".
"…אם הוצאה מופרזת, שהוצאה לשם פעולת אחזקה כלשהי, היא הוצאה שהייתה "דרושה" להחזקת הבית, אם ניתן היה לבצע את פעולת האחזקה בהוצאה נמוכה יותר? אכן, לדעתנו הקביעה שבחוק שעל הוצאה להיות "דרושה" להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, מקפלת בתוכה הגבלה של היקף הוצאה שניתן לחייב בה את בעלי הדירות. כאשר ניתן היה להשיג את פעולת האחזקה המבוקשת בהוצאה נמוכה מזו שהוצאה אין לומר על ההוצאה שהוצאה כי היא הייתה "דרושה", ועל כן אין בעלי הדירות חייבים לשאת בה" .
עולה מן האמור לעיל בקשר לסעיף 58 לחוק המקרקעין כי שיפור ושיפוץ שלא בהסכמת כלל בעלי הדירות, לא ניתן לחיוב כלפי בעלי הדירות אשר לא הסכימו. כאשר נדרש, לדוגמא, שיפוץ, להבדיל משיפור, להפעלת בניין-דירות ו/או מבנה כלשהוא העניין כרוך בהוצאה גבוהה, ייתכן כי לא רק שתהיה גבוהה היא לא תיחשב כ"דרושה", שכן ע"מ לתחזק, לנהל ולספק שירותים חייב שיהיה מה לנהל ומה לתחזק, במקרה של בניין "הרוס" לדוגמא, נדרש שיפוץ בכדי להחזיקו ואף לנהלו באופן תקין, לאחר מכן.

לגבי סעיף 60 לחוק המפורט לעיל ( בית משותף שנהרס-כאשר הבית נרשם כבית משותף) נקבע כי:
"בית משותף שנהרס, כולו או מקצתו, אין האסיפה הכללית של בעלי הדירות מוסמכת, במסגרת סמכויותיה לקביעת דרכי ניהולו של הבית המשותף, לחייב את בעלי הדירות לשקם את הבית, על ידי החלטה המתקבלת ברוב רגיל. שיקום הבית, תוך הטלת חובה להשתתף בהוצאות הכרוכות בכך על בעלי הדירות, מותנים בהסכמה של הבעלים של לפחות 3/4 מתוך הרכוש המשותף"…
החוק מבחין בין פעולות לאחזקת בית משותף, כשההוצאות הכרוכות בכך מוטלות על כל בעל דירה, בלא צורך בהחלטה של רוב מיוחד ( כאמור בסעיף 58 לחוק המקרקעין), ובין פעולות לשיקום הריסות בית משותף…
מתי לפנינו פעולות לאחזקת הבית המשותף ומתי הפעולות הן לשיקום בית שנהרס בחלקו:
( במקרה שהרס מלא ברורה מאליה ההבחנה שבין אחזקה לבין שיקום).

כאשר מדובר בפעולות שגרתיות של שימור הקיים קרוב לוודאי שלא יתעוררו בעיות גדולות, להבדיל מפעולות לשיקום הריסות, שהן פעולות בלתי שגרתיות, של החזרת נכס למצבו הקודם. המבחן שבעזרתו נבחין בין אחזקה לבין שיקום הריסות נעוץ אפוא לא בשאלה אם בוצעו פעולות להחזרת הנכס למצבו הקודם אלא בשגרתיות המאפיינת פעולות אחזקה, בהיותן צפויות מכיוון שהן נדרשות עקב שימוש רגיל בנכס, או עקב חלוף הזמן, כשהיקף הפעולות הנדרשות מוגבל. בהבדל מכך, שיקום הריסות נדרש עקב אירוע חריג, בלתי צפוי, ופעולות השיקום הן, בדרך כלל, בהיקף ניכר גם כאשר מדובר בהרס חלקי ".
בחוק המקרקעין לא נקבע בצורה מפורטת שווי הפגיעה בנכס (בחוק בתים משותפים היה מפורט כי: "הבית איבד בעקבות ההרס לפחות שלושה רבעים מערכו".) אך מסתבר כי לא התכוון לכלול בהסדר של שיקום בית שנהרס במקרים של הרס ששוויו אינו רב. על מקרים שכאלה יחול סעיף 58 של חוק המקרקעין, שאינו מתנה את התיקון ברב מיוחד, אפילו היה התיקון כרוך בפעולת אחזקה שאינה שגרתית .
על מנת לשקם בית משותף שנהרס (כאשר המילה נהרס מתייחסת אל כל עניין הלא צפוי שלא בגדר ניהול שיגרתי של המבנה כפי שהוסבר לעיל) נדרש רוב מיוחד של בעלי נכס ש- 3/4 (75%) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
בבניין שנהרס חלקי, לא כתוצאה מן השימוש שיגרתי או עקב חלוף הזמן, יחול סעיף 60 לחוק המקרקעין כאשר הבית רשום כבית משותף, אם הבית טרם נרשם כבית משותף, בעניין השיקום יחול סעיף 58 לחוק המקרקעין.
יודגש, על פי סעיף 77 ב לחוק סעיף 60 הנ"ל לא חל על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

מרסלה גולן-סיידמן,עו"ד

פירוק שיתוף במקרקעין

חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן:" חוק המקרקעין") קובע כדקלמן:
27. בעלות משותפת במקרקעין
מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.
42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.
52. הגדרות
בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט' –
"בית" – מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"בית משותף" – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;
"בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר-המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי-דירה;
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת

בפס"ד של כב' השופט גייפמן ב-תמ"ש (ת"א) 53941/96 יצחק צ'פניק נ' פנינה צ'פניק, פורטו השיקולים המערכתיים מדיני מקרקעין המנחים את בית המשפט בפירוק שיתוף כלהלן :

א. מניעת שותפות בלתי-רצויה, מעודדת מריבות בין השותפים;
ב. שמירה על דינאמיקה של שחירות נכסי המקרקעין, שהינם משאב מצומצם, ועידוד פיתוחם.
ג. שמירה על חופש הפעולה של בעל הזכות הקניינית.

הזכות לתבוע פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, כל שותף במקרקעין משותפים (אפילו אם היה שותף בעל חלק קטן בנכס) זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין .

דרכים לפירוק שיתוף
במקרקעין לא בנויים במקרקעין בנויים
1. חלוקה בעין. 1. בית משותף*.
2. מכירה של כל המקרקעין. 2. מכירה של כל המקרקעין.

* "קיימת סברה כי רישום בית משותף הינו "החלוקה בעין" של הבניינים. ( ע"א 319/74, רובינשטיין בע"מ נ' פיין, פ"ד ל' (1) 454). כמו כן נקבע כי רישום בית משותף היא הדרך העדיפה של פני מכירה ועל מי שמבקש להימנע מרישום בית משותף נטל ההוכחה ( רע"א 1017, רידלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח', פ"ד נ"ב (4) 652) כשבעניין זה יש חשיבות אם לא יגרום הפסד ניכר לשותפים מרישום הבניין כבית משותף .

פירוק בדרך של חלוקת בעין-רישום בית כבית משותף:
כפי שמפורט לעיל ובהתאם לסעיפים 42 ו-52 לחוק מקרקעין לעיל, כמעט כל בניין דירות ראוי להירשם כבית משותף.
לפי פרק ו'1 לחוק המקרקעין- בתים שאינם רשומים כבתים משותפים- סעיפים 77א עד 77ו', הוראות של פרק ו'( בתים משותפים) חלות על הבתים שאינם רשומים כבתים משותפים אך עונים על ההגדרות שבחוק ("בית"- מבנה של קבע, שיש בו לפחות 2 דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף).

באם וכאשר בניין דירות ירשם כבית משותף, פרק ה' לחוק המקרקעין ( שיתוף מקרקעין) אינו חל ובמקום יחולו הוראות פרק ו': בתים משותפים.
בפרק הנ"ל קיים סעיף שאינו קיים בפרק ה', והוא סעיף 60 לחוק המקרקעין, המצווה כדלקמן:
(כשאר בניין דירות או בית אינו רשום שכבית משותף סעיף זה אינו חל)

פירוק בדרך של מכירה של כל המקרקעין:
המחוקק מורה כי בראש ובראשונה יש לנסות לבצע את הפירוק על דרך של חלוקה בעין, כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה .
ביהמ"ש לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת, כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך של מכירה פומבית למרבה המחיר.
כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה, המבקש שלא תהא חלוקה בעין, נושא נטל השכנוע, והוא חייב להצביע על דרך אחרת "יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין".
סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין מציין שני תנאים, אותם על מבקש את מכירת המקרקעין להוכיח, עובר לפירוקם:
תנאי ראשון, יש להוכיח כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה: בתי המשפט אינם ממהרים לקבוע, כי החלוקה בעין אינה אפשרית. בראש ובראשונה, יש בידיהם כלים מכוח החוק, כגון תשלומי איזון, רישום זיקת הנאה וכו', ובשנית, יש להוכיח לביהמ"ש, כי פיזית המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה. בדרך כלל סוגיה זו ניתנת לפיתרון ע"י חוו"ד מומחה.
תנאי שני, כמו כן, יצטרך המבקש לבצע את הפירוק על דרך של מכירה ולהוכיח כי החלוקה, גם במקום שהיא אפשרית, תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. נטל ההוכחה מוטל על המבקש המכירה עובר למכירה.
מה נחשב הפסד ניכר:
1) הוא הפסד כתוצאה מעצם החלוקה-כתוצאה מפירוק החלקה.
2) הפסד ניכר מתייחס להפסד בפועל ולא לאובדן רווחים עתידיים.
סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין קובע כי המכירה תבוצע בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים, קרי : הוצאה לפועל, זולת אם ביהמ"ש יורה על דרך "יעילה וצודקת יותר" בנסיבות העניין.
הדרך היעילה וצודקת שאליה מכוון הסעיף, היא בראש ובראשונה דרכו של החוק, מטרת המחוקק שהליכי המכירה יתנהל במהירות, ויעוררו כמה שפחות מחלוקות. הנטל לצורך סטייה מנוהל המכירה הרגיל, מוטל על המבקש זאת. בעבר היה נהוג, על פי חוק המקרקעין, להציע את הנכס למכירה לשותפים, אולם כלל זה אינו קיים עוד ואין המחוקק מבקש להוסיף וללכת על פיו. כיום הדרך הרגילה היא מכירה פומבית. כב' השופט עציוני מציין , כאשר צד אחד הוא בעל אמצעים והצד השני איננו בעל אמצעים, אין זה נכון לומר שמכירה בין השותפים בדרך תחרותית היא יעילה וצודקת.
"מהי הדרך היעילה וצודקת": ביהמ"ש קבע כי הדרך הרגילה שקבע המחוקק לפירוק שיתוף במקרקעין, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית. על מי שמבקש לסטות מן הדרך הרגילה ולהיכנס לגדר מהחריג, מוטלת חובת ההוכחה, שבאותן נסיבות, הדרך השנייה היא גם יעילה וגם צודקת .
מאידך קיימת אופציה, בפס"ד ריינר נ' קומיסר ובפס"ד רידלביץ, ביהמ"ש קבע כי: במגרשים חלוקה בעין עדיפה על פני מכירה ובבניינים רישום הבניין כבית משותף עדיף על פני מכירה. בבניין, פירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף הינה הדרך העדיפה ועל הטוען נגד פירוק כזה נטל ההוכחה. יודגש כי בעוד בעניין חלוקה בעין אין לביהמ"ש שיקול דעת רחב עת ניתן לבצע חלקוה בעין, אך במקרה של בניין לבית המשפט קיים שיקול דעת, כלומר במידה ומגיע למסקנה כי היחסים בין השותפים הם כה עכורים, שותפים אלו לא יוכלו לנהל יחסי שיתוף תקינים היות ומטבע הדברים, לבית המשותף גם רכוש משותף, ומן הדין כי הבית יימכר השותפים ייפרדו

מרסלה גולן-סיידמן,עו"ד